今天说一说在国内买房的经验去投资海外地产的事，就在10月20号的时候，中国建设银行一个分行被罚款了419万，而有一个光大银行的厦门分行被罚款了134.85万，而且有一个叫渤海银行，天津分行被罚款了324.48万，同样被罚，还有南洋商业银行银行我都没听说过，上海分行，交通银行、金华分行，中国建设银行福清分行，光大银行厦门火炬园支行、渤海银行、天津滨海新区分行，招商银行济南分行、中国银行、威海分行、中国建设银行、中国招商银行、中国交通银行、中国银行等等，这些举国文明的大银行纷纷没有逃过被罚款这么一个命运。

而且建设银行被责令严整，建设银行招商银行还因为违规，交通银行则赶紧把罚款统统缴纳了，中国银行发起了深刻的反省等等什么事。因为这些银行皆未曾核实用户的外汇的用途，也未及时核实外汇的使用时间，所以他们才遭受了国家的有关部门的罚款。其中这些银行这些钱的大部分的用途都用到哪去了呢？都用在了海外房产的投资上，而且禁止使用外汇做海外的房产投资的政策，目前来看已经不是一个新鲜事了，也已经不是一个新的政策了。

早在去年也就2017年一年之前，这个规定就已经开始实施了。

这几年国人利用换外汇在海外购置房产的例子还是挺多的，比如说仅在澳大利亚的悉尼，就有许多楼盘开盘的展厅里，你就可以看见不同性别不同年龄段的中国人在排队买房，在这些排队特别长的队伍里，中国人占了绝大多数，很难在黑压压的人群之中找到白皮肤的当地人。

看到这个景象，咱们国内的这些同学小伙伴就很奇怪了，这些人是如何有这么多钱去国外大手大脚的买房的？看到国内的小伙伴这么奇怪，外汇局也很奇怪，我们的政策都实施一年多了，说好了咱们不许用外汇购置海外房产，怎么还总有这么多人不听话，于是乎啊外汇局就决定再次安排人手，开始严打外汇海外购房这么一个现象。

国家外汇管理局相关负责人就表示，个人购汇不得用于海外购房，因为个人海外购房及投资属于尚未开放的投资项目，并且一再强调我们一直以来都不能做。

我国的外汇政策之中明确提到了，外汇不得用于境外买房证券投资，购买人寿保险和投资性返还分红类的保险等等尚未开放的资本项目。居民个人外汇只限于经营项下的对外支付，比如说因私旅游、境外留学、公募以及商务出国探亲、境外就医、货运贸易，购买非投资类的保险以及咨询服务等等。

可见咱们说的要想用外汇进行海外投资的话，首先要明确的投资项目得符合相关规定，可惜买房这事房产这事并不在规定范围之内。

国内的楼市情况不好，很多朋友目前来看都把目光放在了国际市场之上，开发商也真的挺聪明的，国外的开发商知道咱们中国人喜欢投资房子有钱，于是通过高佣金收买国内的那些代理公司，这些国内代理公司你猜怎么着？现在国内的市场又不好做，转路子，要不要投资，像什么大连，云南，海南这些旅游地产商去，要不然就发现得了咱们中国人在国外买房这事喜欢买房QS100名校留学，而且又喜欢高回报率得了，而且中国人说实话又喜欢贪小便宜的性格，所以就大量的国外的房地产项目，通过各种低价包租优惠的形式引导客户来购买房子。

其实说说实话，很多人是不会亲自到国外去了解这些房子实际情况的，更多的是代理公司的信任，对他们的销售的信任。

而且这些销售大多是采取的是画大饼这种方式，而且给你发视频，微信现在朋友圈这种视频方式又特别方便，什么就泳池私家泳池，什么房子回报率特别高，什么半年返租，什么2年回购，什么10年包租等等的太多了，导致中国人买了一个又一个国外卖不出去的楼盘。

10月份去了趟新加坡，在当地有个朋友跟我说，在马来西亚这个盘就是在新加坡旁的马来西亚这个盘买房子都是中国人，而且按他们的话说买这个房都是傻子，为什么？因为新加坡的房价才多少钱一平，才2万多和人民币一平，而马来西亚这个盘子才多少钱？一万七八。

马来西亚的收入水平很低，马来西亚人不会买这个房子，所以买的房都是中国人。按他们的话说买这房子都是傻子，这房子中国人为什么喜欢呢？可能看起来叫中国人扎堆，就按当地的话说中国人喜欢扎堆，实际上这房子卖的就是中国人，所以但凡出点政策，这个房子国内不让卖了美国买房投资移民，海外房产房屋投资(注意事项风险)-杭州看房网，这个楼盘多多少少就拉裤兜子了，现在的客户大部分都是小白，按照我们话说就什么都不懂，买房就行了。

真正高净值的客户是不会买海外的地产的，他们要么移民，要么就国内国际资本配置是很完善的，反而那些小白和五六十岁大妈的人比较多，现在还停留在买房投资的概念里，挣钱国内不让买了，国外买去挣钱俩字，他们来看就要挣钱。

但是他们忽略了最重要一点，什么就是国情。你比如日本人，我再说一实话，日本人这里房子，例如老人去世的房子，年轻人都不想继承，房子空着他也不愿意继承。国外的房子真的是用来住的，不是用来投资的，特别明确。在国外支撑投资的不是便宜，也不是所谓的品质。其实这个房子换手的时候会有多少本地人会买，比如说户型南北通透什么的，国外的户型很多是没有朝向这个概念的，这些都是你在国外买房之前需要了解的，跟国内购房知识还有区别的，而且真的可以跟代理公司的销售侧面探讨一下，也可以多方打听一下，**有条件的话，花个钱去旅个游，捎带手亲自去看看。

海外房产投资需要注意哪些问题呢？

**，在买房阶段**的困难来自于选择怎么样的项目，要保持足够的理性，确保投资的安全，不要让自己买的产品成为高风险的资产。我说过哪怕是投资为目的去买房的话，一定要有自己的需求。海外的项目每一个都会有相对的优势，只要够能够跟自身的需求相结合的话，就能选出最适合的房子。

海外的房地产发展并不是很快，多数也都处在刚需地产的这项，所以一定要在核心城市进行买房，千万不要图便宜买到了偏远或者是配套不完善的地区。

要记得买房的时候关注什么，关注的是换手率。时刻要记得换手的时候有刚需接盘的项目才是好项目，而一个城市如果经济跟不上的话，金融资金跟不上的话，仅仅是靠短期之内进行的投资资金进行疯狂炒作的话，最终还是支撑不了高房价的。这点跟国内其实有点像。

所以在买房阶段，那些告诉的什么20年包租的，什么5年收回成本的全是骗子，给他拉黑。

第二记住了，在运营阶段，要多多少少**十字考察一下，对周边的租金情况你要有足够的了解，确保买的项目有价值。国外有很多专业企业成熟的酒店的托管团队，找一个口碑较好的可以把项目给他们打理，收益还是可以可观的，但是如果亲力亲为肯定赚的更多，但你要考虑足够的时间成本和来往的成本。

但是说实话，如果卖房阶段就告诉租金有多高多高美国买房投资移民，这点来看我觉得不可信，还那句话给他拉黑。

第三说白了就是换手率置换的变现阶段记住买的不是刚需地产，价格便宜，配套不好的地段没什么优势的，**别买，而且记住了，是为了投资才买的，所以说实话这点跟国内挺像的，买的时候变现的时候，说实话一定要考虑好周边的繁华程度，商业配套范围等等的，说白了变现的时候哪怕赔钱都能卖出才行，就怕碰到一个鬼城，精力萧条的地方连卖都卖不出去。

话说回来就跟我日本那一套说的房子一样，老家的房子去世了，自己都不愿意继承，买了不赔死了吗？切记刚需是**生产地，刚需**生产地，最近咨询海外的朋友还是挺多的，我劝大家别嫌麻烦，一定要了解情况再下手，搞清楚自己的需求。咱投资的话不要梦想将来能赚多少钱，咱先算一下，咱能保守的估算一下，能找到接盘侠，保证自己不赔就行了，再去赌，这点特重要。

而且在国外买房的话，什么有些房子为了移民的，什么为了投资的等等，真为了移民，这事你要算清楚，像什么美国加拿大移民现在挺难的，买房只是一个步骤，但是未必买了房就能移民，这点你需要注意。

毕竟在国外买房跟国内买房不一样，在大理海南买套房，好歹飞过去的话还方便，好歹的话这套房子就算赔了，还能租出去。

国外买套房你语言都不通，人生地不熟的，特别是你买了一套什么意大利的房子，什么匈牙利的房子等等的，会说意大利语吗？会说相应的什么葡萄牙语吗？不会说的话尽管有现在相应的翻译软件，但是话说回来，连人家喜欢吃什么都不知道，连人家喜欢喝不喝热水都不知道，买这种房子图什么？将来这房子还真的砸手里了

美国投资移民办理机构，亚特兰大独栋别墅

产业背景播报

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美国房地产市场概况

独栋别墅户型图

在2008年次贷危机的大地震之后，不仅住宅地产大受其害，它的余震也波及到了商业地产。美国房地产主要分为四类，第一类是住宅房地产，第二类是零售商业地产，第三类是写字楼，第四类是工业地产。由于次贷危机以后后续引发的金融海啸，美国房地产市场在过去的几年里经历了自1929年以来最大的跌幅。美国的全美住宅平均跌幅从2006-2007年的最高峰已经下跌了35%，当然地区与地区之间的差异也很大，有的地方跌幅深圳超过了70%。

然而自2010年以来，随着美国金融市场的逐渐稳定以及美国政府大规模的财政刺激和扶持房地产政策的实施，美国房地产市场已出现明显触底企稳现象，局部地区甚至略有回升。从长远看，美国的房地产市场将会回到过去十几年来的上升轨道，持续其稳步上升的趋势。因为美国目前人口仍处于快速增长阶段，据美国国家统计局的报告，到2040年，其人口将从目前的3亿增长到4.5亿（增长50%）。美国经济尽管面临中国等新兴金砖四国的挑战，但其21%的全球经济总量，广大的地理面积，丰富的矿藏、油气、森林等自然资源，先进的教育、人力资源、技术创新、稳定的制度等等，将会确保美国无论在何种变化挑战中处于有利地位。

美国房地产市场机遇和挑战

由于美国庞大的政府预算和赤字，所引发的将是新一轮的通货膨胀。我们预见在未来三年内，很有可能发生“超级通货膨胀”，即涨幅超过5%的通货膨胀。美国大部分的投资基金业持有这种观点。在次贷危机之前，美国的投资资金所持有的房地产比例是非常高的，次贷的发生使他们降低了房地产在他们投资组合当中的比例。当然由于预见到未来的通货膨胀，以及市场的恢复，他们又开始加大对于房地产的持有比例。在这种情况下，投资在像房地产这样的硬资产上，将会是未来的一个趋势。

因为全球政府赤字、救市等等高花费高刺激的结果，将会直接导致全球性的通货膨胀，人民币短期的价值紧缩，也会再长期最终转换成通货膨胀的趋势。现在规避风险的最好方式救市投资所谓的硬资产，包括稀有金属和房地产，房地产作为一种资产，能产生现金流，才能保障投资价值的稳定。

投资美国房地产的优势

投资美国房地产无疑是极佳的选择。赶快在美国购置房地产是一个精明的决策。简单来说，在美国投资房产有下列几项优势：

● 美国完善的法律，稳定的社会环境和相对简单的购房程序可以完全保障外国投资者的利益。

● 目前的房产情况是百年难遇的长期投资良机，大量的法拍房、破产房以及银行所拥有的房产，远远低于正常的市场价格（35% -70%）。

● 人民币升值与美元贬值为在美国购买房地产提供了低成本的购买机遇。

● 租赁需求旺盛，房屋租金呈日益上升趋势，得以保障投资者的租赁收益。

● 美国银行对外国投资者在美国购买物业的贷款利率目前非常低（年利率在5%左右）。

● 规避金融市场的不稳定及动荡风险。多元化您的投资组合，把流动资产转换为不动资产以规避通货膨胀。

● 躲避一些由于中国政府政策、制度的不可预测和多变性，以及国内目前上升的仇富情绪等等所构成的风险，把您的存款资金放于安全，可靠及可预测的市场。

● 如果您的投资满足一定条件及美国投资移民要求，您可以全家移民美国，让您的子女有更好的教育和成长环境。

房产市场播报

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亚特兰大城市介绍

亚特兰大( )位于美国东部，是美国佐治亚州首府和最大的工商业城市。是美国第9大都市区。

亚特兰大

亚特兰大是美国第五大工商业中心城市，因其曾举办1996年的第26届奥运会而被国人所熟知。2010年，亚特兰大的GDP为2700亿美元，位居世界主要城市排名第15位，全美排名第6位。这所名城，自1836年作为铁路终点站而兴建，是南北战争(1861-1865)时南方军的战略要地，曾毁于南北战争，后再重建。而名著《飘》（乱世佳人）正是以这个城市和南北战争作为大背景。到了现代，亚特兰大已经成为美国东南部陆空交通要地和金融中心。

近二十年来，随北方工商业和人口南迁美国藤校留学，发展迅速，有飞机、汽车、纤维、机械、钢铁、食品等工业。世界500强中，15家企业将其总部设立于此，其中包括可口可乐，达美航空，UPS快递，CNN全球新闻网， Inn假日酒店集团等耳熟能详的企业。除此之外，它有世界上最繁忙的机场- ，而北京机场作为世界第二繁忙的机场，仅随其后。同时，它还是美国东南部最大的物流中心和物资集散中心。

在教育方面，它拥有美国历史最悠久的公立大学-乔治亚大学，乔治亚理工学院，顶尖的医学院艾莫瑞大学，等等，总计57所大专院校及高等学府。市内国际寄宿学校更是比比皆是，越来越多的中小学生也来此求学。可对比其优秀的经济发展实力，它却是一个高品质，低生活消费的居住地。据毕马威（KPMG）2010年调研显示：亚特兰大在全美消费最不昂贵的大城市中名列第2；而在2007年，它还被美国财经杂志（ ）评为最适合生活居住的城市。

亚特兰大

亚特兰大

为何投资亚特兰大

● 房地产投资的首选

作为美国第七大城市和主要的区域金融中心，亚特兰大这座既适合生活又适合投资的城市，总是充满了生机和活力。是什么使她如此特别呢？新楼建设已经暂停了,而居住人口却一直快速增长。因此我们预期房屋价值和租金也会相应增长。

● 增长的基石

亚特兰大是这个国家发展速度最快的城市，从2000年开始，她的居住人口已经增加了120万。但是作为15家财富500强的驻所，以及她所拥有的大量住宅存量，这个地区并没有经历其他地区所看到的“房地产泡沫”。这就意味着这里的住宅价值是有其坚实基础的，并且会长期保持稳定。

● 最佳租售比

亚特兰大稳定的租赁市场将空置率控制在最低，租金稳定，而租售比很高。这对于投资人/所有者来讲，就意味着更可靠的现金流。

● 快速的人口和工作机会增长Rapid & Job

亚特兰大在迅速成长！在2008年4月，美国人口普查局发布了人口预测，亚特兰大大都会是全美国人口增长最快的大都会地区。亚特兰大的人口自2000年开始到2008年4月，已经增加了120万。就是说每年增加150,000人, 每个月增加12,500人，每天增加560人。

自2000年以来亚特兰大大都会人口排名-增速最快

Ranks as Metro with the since 2000

Rank排名

City，State城市，州

人口增加

,

1,204,723

/Ft. Worth, Texas

1,138,462

,

1,012,736

, Texas

1,030,023

,

861,050

New York, NY

664,848

DC

588,856

Los ,

507,181

Las Vegas,

489,981

10

, NC

459,810

人口部，美国人口普查局，2009年4.16发布

项目简介播报

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项目地址：美国亚特兰大市

美国亚特兰大市

物业类型：独栋别墅

亚特兰大独栋别墅项目提供三年回租协议，净收益到达10%左右，立即获得稳定的现金流收益和强大的升值潜力。

绝佳地段，交通极其方便,升值潜力巨大

亚特兰大独栋别墅

亚特兰大独栋别墅项目位于亚特兰大迪卡特区。迪卡特区濒临市中心，商业发达，交通极其便利。迪卡特区推崇的价值是“家庭，学校和教堂”。她拥有美丽的风景，完善齐全的社区配套设施，拥有广阔的升值空间，是最适合投资的区域。

亚特兰大独栋别墅

亚特兰大，位于美国东南部乔治亚州，是美国第五大工商业中心城市，世界500强中，15家企业将其总部设立于此，其中包括可口可乐，达美航空，UPS快递，CNN全球新闻网， Inn假日酒店集团等耳熟能详的企业。

全程无忧投资服务

前后大花园

前后大花园

高品质装修标准

第三方机构认证

美国莱佛士拥有与美国各大金融机构及律师行之间深厚的商业关系及房产资源，可以根据客户不同的需求提供量身定制的房产投资规划和建议。

亚特兰大独栋别墅

亚特兰大独栋别墅

亚特兰大独栋别墅

亚特兰大独栋别墅

投资问答播报

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● 购美国房产是100%所有权?

在美国购买的房地产将有100%的永久拥有权，包括产权的地权，如地面上的建筑，建筑上的领空，以及房子地下的地皮和可能存在的石油，天然气等资源都永久性归房主拥有。

在1908年，美国房地产经纪人协会成立时序言的第一句话是：“Under All is the Land”( 意译是土地是万物之源 )，这短短的一句话，表达了美国人对于土地的所有含义： 土地是自由的基础，是农民的生命。

在美国1776年美国的宪法中，就把土地的私人所有权放在一个至高无上的地位美国投资移民办理机构，并且不允许美国联邦政府干预私人的土地所有权，即不可以在联邦水平上征收任何房地产税。理由还是那句话，人人都是上帝的后代，人人是平等的美国投资移民办理机构，亚特兰大独栋别墅，人人要拥有一块属于他的土地，政府是不能干预的。所以，在美国房地产方面的税收，都是在当地政府水平上，各地差异很大，没有全国性的。

在西方的土地所有权理论中，土地所有权包括：使用权和转移权。比如，一个人拥有一块土地，他可以在允许的范围内使用自己的土地，同时他可以自由的出售，其中自由的转移权与使用权是一样重要的，如果只是拥有土地，但不能自由地转让的话，那么就等于没有拥有土地。在这种情况下，这种产权叫，可以译为租赁产权，在美国也是存在的，比如很多加油站，都是租赁产权。而即拥有使用权的同时又拥有自由转让权的产权叫FEE ，也就是完全的产权。

● 中国人可以在美国购房吗？

美国是一个移民国家，欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制，任何外国人都可以在美国买房子。在美国购买以及拥有房产与是否美国公民无关，外国人不需任何类型的社会担保或其它许可证。只要提供身份证明，合法入境美国（需要签证）就可以购买房产，不涉及其他法律义务。不像澳洲，加拿大等国家对于外国人购房有诸多的限制，美国因为适宜居住的城市非常多，对于外国人在美购房不但不限制，反而很鼓励，是刺激美国经济的手段之一。

美国的土地具有永久所有权，而且土地所有权与国籍身份分开管理，外籍人员也可买卖土地，并且享受相关的法律保护。购买土地后，房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。虽然在美国购房相对简单，但还是需要遵从规章制度，许多条款看起来类似且易懂，但含义还是有别于其它国家的条款。所以在决定投资以前要先了解和熟悉它们。

● 怎样选房呢？

从地理位置来讲，西岸的加州房价没有什么太大的变化，主要原因是华人聚集，华人喜欢炒房，房价一直以来高居不下，且住房质量不如美国东岸。东岸又以美国亚特兰大为首推，银行拍卖房大量上市，且房屋质量非常好，投资回报率额为最高。大部分中国人只知道加州，纽约等等地区，但是亚特兰大市养房成本很低。而且商业机会多。生活成本也低。适合新移民。具体选择的时候可以根据以下几点考虑：

1.美国住宅的价格主要取决于房子的结构和所处的地段。房屋的地段主要是看周围的购物和娱乐设施是否齐全、交通是否方便以及附近中小学校的教学质量如何等等。莱佛士房地产旗下所拥有的房产，都坐落于交通发达的地段，位于三条洲际公司的汇集之地，距离亚特兰大、迪卡特市区以及各大学区都非常近，升值和保值潜力巨大。

2.房屋的结构。一般指有几间卧室、几个客厅、有没有花园、车库，厨房的设施是否齐全，有没有步入式衣橱，是否拥有良好的景观等等。我们旗下的房产，都已经请专业房产检查专员为您悉心检查过，并根据他们的详细报告进行了完整的翻新改造，屋顶，管道，空调，厨房电器，警报系统，都是全新安装，因此我们的房屋，在结构和质量方面可以给您100%的信誉保证。

3.美国住宅的面积。包括：总的地皮面积（包括房子本身的占地和周围环绕的绿地）和房屋本身的占地面积，室内各个卧室、厨房、客厅的面积（均以平方英尺表示）。但像卫生间、过道、楼梯、地下室、阳台等附属建筑一般不标面积。

●整个购买过程是怎样的？

美国的购房购地的过程买卖双方都受到良好的法制保护。一般来说，美国房地产买卖是通过政府注册的房地产经纪公司进行服务和交易，由中介公司如地产律师行或定金托管中介公司在产权调查清楚之后进行过户，最后经由过户公司(后者)在管产权登记的当地政府部门登记产权过户及地契为完成。

其大致过程如下（以乔治亚州为例）:

1．买方提交购买意向书

2．买卖双方签合同

3．买方交合同定金给过户律师存入无利息的定金托管账户 （ ）（一般合同签订24小时之内）

4．过户公司进行产权调查。

5. 买卖双方成交，付全款至过户公司进行结算，产权过户签字仪式。

6．过户律师向当地政府部门办理过户及地契登记。

美国能投资移民吗，移民美国费用多少钱

1.投资移民至少需要50万美元的投资款，外加各种手续费、申请费、律师费等按5万美元计算，那么拿上绿卡至少需要55万美元(其中50万美元的投资款，有拿不回来的风险也有分享投资利润的可能)。

2.来美国后得买住宅吧?买一套象样的好学区的三房二浴1500英尺左右独立房，按当前的房价水平，至少12万美元。另外，美国没有车是不行的，两人各买一辆车，一个小排量的轿车美国top30名校留学，一个SUV,至少5万美元。

3.没工作的话，收入从哪里来?最简单的办法是买房投资，当收租婆。按当前的租金水平，净投资回报差不多8%-10%(也就是租金收入减去房屋保险、地税、维护保养费等之后的净回报)，如果每年想要有5万美元的收入，就投50万美元-65万美元的样子，稳妥起见，就按65万美元计算吧。

那么美国能投资移民吗，移民美国费用多少钱，一个三口之家每年5万美元的收入够花吗?依照这里居住的经验，三人吃喝差不多每月600美元，三人买医疗保险每个月差不多400美元，其他开销每月2000美元，加上一家三口每年回国一次的机票等额外开支，5万美元基本上够了，但日子多少会有点紧巴，不能浪费，也不可能留下什么积蓄。

上面全部加起来的数字是137万美元，按汇率6.3计算，也就是863万人民币的样子。至少得有这个数字，你移民来美国才不会感到压力大，注意你还只能移民到美国中部居住，也就是华人很少必须讲英语的地方，如果想移民去洛杉矶、纽约这些华人聚集的地方，仅仅买房的费用就得翻倍，生活成本也是大幅提高美国能投资移民吗，这个数字就远远不够了。